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　　市场新格局下，房企如何迎应万难，牵动市场敏感神经。

　　最近︻市场公认的优质房企万科，一度出现股债双杀行情。随着万科大股东深铁、深圳国资委及万科先后表态，及√央行等四部委联合召开房企座谈会了解融资需求等，对市场情绪有所安抚。

　　而这一系列政策安抚能否奏效，尚有待观察。但市场的脆弱性是依然存在的。

　　市场本质是配置和管控风险，市场通过交易来将风险配置给专业的、具有风险承载能力的市场主体。如今市场常显恐慌，反映市场通过自发扩张的秩序找不到不同偏好的市场主体，也就是在特定的市场交易结构上，市场参与主体的风险偏好趋同，使市场失去了风险交易功能。

　　具体到楼市，房产的流动性和交易自由度是风险管控最基础、最核心的保∮障功能。楼市□　的风险无法通过市场价格进行有效配置，那么就不得不需要一个强大的非市场主体进行信用输出，以覆盖已◢袒露但无法通过市场价格反映的那部分风险敞口。

　　若没有这样一个担责主体，楼市就会失去交易功能和流动性，房企就会因为资产无法正常交〓易和运转，而无法获得充足的经营活动现金流维持其正常运转。

　　当前楼市的一大问题就是，自2021年进入周期右侧即买方市场，人们看到一个个过往的明星企业涉险，而且有些政策还牵↑制了楼市交易和定价自由，导致房企无法通过市场进行风险交易和自救。

　　同时，市场对万科等优质房企也表现出相当的不信任，也有一部分原因在于房企的运营模式。

　　中国房地产行业的运营和信用等模式，是以俗称炒楼花的预售制为基础，正是预售制使中国房企的资∏产负债率远高于国际同行，且引㊣　发相当复杂的责权利不对等的问题。

　　卖方市场下，由于供不应求，房产建成︻后不愁卖，对房企来说只要∑拿到地就不愁卖，整个地产金融授信都围绕预售制打开。但在一段时期内，预售资格缺▲乏有效政策监管约束，预售资格不断往开发的前端靠，行业内存在房☉子还没建成资金就被挪用的现象。这样的做法，使得房产开发风险转移给了缺乏风险承载能※力的买房者。

　　随着楼市进入买方市场，保交楼压倒一切，这导致房企无法自由支配购房者预售款，使很多开发商在账户上☉虽有大量现金，但不受约束的自由现金流并不多，不一定能覆盖即将到期的债务本Ψ 息等。

　　事实上，在买◥方市场，房企必须要痛苦地从资产管理向负债管理★转型，此时资产普⌒遍面临的就是变现能力问题，名义上的资产再值钱，无法及时有效变现，对房企来〖说就是压力和风险。因此，买方市场的资产如同冰棍效应，变现时间越长越需要计提更多的折价损失。

　　为此，当前房企需做的应是◢不断增强对市场的感知能★力，并进行商业模式由资产管理向』负债管理的重塑重构，积极主动压低自身资产负债率到实体企业的平均水平。同时，积极争取楼市的自由交易权【和定价权，提高其经营活动现金流，构建以自由现金「流为标准的流动性管理机制。

　　进入买方市场的楼市，输血式Ψ的风险缓释只是权宜之计，要让楼市和房企真正凤凰涅槃、健康发展，不论▆是监管层还是企业，关键是要为楼市的有效出清↙扫除障碍，并为房企的重塑重构营造向善【的市场╲和制度环境。

责任编辑：王 许宁